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19 de Setembro de 2019

Contratos Imobiliários: cinco principais cláusulas abusivas

Zoboli & Zuza Advogados Associados
há 5 meses

  • Introdução

Nem tudo que está escrito num contrato é plenamente válido, podem haver cláusulas abusivas nos contratos de imobiliários, as quais não serão consideradas válidas.

Por isso, há previsão de forma e conteúdo das cláusulas contratuais no Código de Defesa do Consumidor (CDC), em especial no seu art. 51 e em outras leis especiais como a Lei n. 4.591/64.

Passamos então, à uma relação das principais cláusulas contratuais nulas nos contratos imobiliários, tidas como abusivas pela jurisprudência:

  • 1. Perda da totalidade das prestações pagas no caso de inadimplemento do financiamento (Cláusula de Decaimento)

Qualquer cláusula contratual que preveja o perdimento de todos os valores pagos me um financiamento, caso não ocorra o pagamento de alguma parcela deve ser considera nula.

Tal cláusula se mostra extremamente abusiva, uma vez que deixa o consumidor em exagerada desvantagem, com vantagem indevida e até enriquecimento sem causa da outra parte, sendo firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pela nulidade (REsp 437.607 PR).

Referida cláusula merece destaque, uma vez que não é incomum encontrá-la em diversos contratos imobiliários.

  • 2. Retenção acima de 10% dos valores pagos, no caso de rescisão por culpa do Consumidor

A rescisão dos contratos imobiliários pode se dar por culpa da construtora, quando haverá devolução da totalidade dos valores pagos, ou por culpa do consumidor.

Devido á crise que o país vem enfrentando é comum que Consumidores não consigam adimplir a totalidade dos financiamentos, e é possível que haja aplicação de multa no caso da rescisão se dar por culpa do consumidor.

Contudo, a multa tem sido limitada pela jurisprudência á 10 % dos valores pagos, embora seja comum encontrar previsões contratuais de até 80%, de maneira que, tal tipo de porcetangem, configura desvantagem indevida do consumidor e enriquecimento sem causa das construtoras, havendo nulidade de previsões que extrapolam a razoabilidade.

  • 3. Transferência ao adquirente dos riscos pelo adimplemento do financiamento da Incorporadora junto ao Banco

É comum que as construtoras realizem financiamentos junto à instituições financeiras, a fim de viabilizar a construção de empreendimentos imobiliários, chegando, muitas vezes, até a hipotecar algumas unidades.

Contudo, é ilegal transferir os riscos do adimplemento de tais financiamentos aos consumidores que adquirem as unidades imobiliárias construídas, neste sentido é a Súmula n. 308 do STJ:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”

Assim, independentemente de qualquer hipoteca anterior sobre o imóvel, o consumidor terá o direito de permanecer no imóvel pelo qual pagou o preço, independentemente da construtora ter dado o mesmo imóvel como garantia.

Assim, é nula qualquer cláusula que preveja a responsabilização do consumidor adquirente, pelas dívidas feitas pela construtora para a construção do imóvel.

  • 4. Exoneração de responsabilidade da Construtora por atrasos na obra

Também é tida como abusiva, uma vez que exoneraria a Construtora do risco natural de seu negócio, além de tornar inútil qualquer prazo pactuado para a entrega da obra, qualquer cláusula que exonere a construtora de responsabilidade por atrasos na obra.

É comum encontrar cláusula que preveja a inexistência de responsabilidade das Construtoras por atrasos na obra, que seriam causados pelo inadimplemento dos demais adquirentes de unidades autônomas, o que também será tido como nulo.

Pois, a inadimplência de alguns promissários-compradores, é risco esperável da atividade econômica do incorporador, e deve por ele ser suportado, não podendo ser transferido tal risco por contrato para os demais consumidores adquirentes.

Assim, a relação entre Construtora e consumidor deve ser tida de maneira individual, de modo que, uma vez contratado a aquisição de imóvel, a construtora deve ter a capacidade de entregar a obra paga pelo consumidor, independentemente da relação da Construtora com outros adquirentes em outras unidades autônomas do mesmo empreendimento.

  • 5. Modificação pela Incorporadora do projeto do imóvel posterior á venda

O art. 43, inciso IV, da Lei n. 4.591/64 estabelece que após registrada a incorporação, a alteração será possível apenas com aceitação unânime dos adquirentes, ou ainda por imposição legal.

De maneira que qualquer cláusula que preveja a possibilidade de modificação do projeto pela incorporadora após a venda, além de ofender o mencionado dispositivo legal, também caracteriza modificação unilateral do contrato por parte do fornecedor, o que é vedado pelo art. 51, XIII, do Código de Defesa do Consumidor.

  • Considerações finais

Estas são as principais cláusulas nulas de acordo com a jurisprudência, não se esgotando o rol de possibilidades de anulação das cláusulas contratuais, tratando-se somente dos casos mais corriqueiros.

Podendo o consumidor se socorrer do Poder Judiciário a qualquer tempo visando a declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas.

Saiba mais sobre seus direitos. Mais informações e artigos em nosso Blog:

Texto escrito em conjunto pelo Dr André Carotta Zoboli e Dr. Diego dos Santos Zuza, ambos advogados e sócios de Zoboli & Zuza Advogados Associados.

32 Comentários

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Todo o artigo está correto em meu entendimento. Mas em uma ação reclamando pela nulidade dessas cláusulas, na comarca de Osasco, um juíz extremamente arrogante indeferiu e julgou improcedente a ação... e ainda condenou o consumidor às custas e honorários.

A cada dia confio menos no Judiciário. Já dizia Rui Barbosa: "Contra a corrupção no judiciário não há quem possa..." continuar lendo

Agradecemos pelo elogio.
De fato, o melhor que podemos fazer é estudar e conhecer profundamente os temas de direito no qual trabalhamos, para poder fortificar nossos argumentos.
Infelizmente os juízes erram, e muitas vezes erram feio, são muitos processos pra decidir de muitos temas distintos, e ninguém é perfeito.
Assim, temos recorrer e lutar até as ultimas instâncias pela aplicação correta da lei e pelos direitos dos nossos clientes .
Com certeza, você conseguirá reverter essa decisão injusta continuar lendo

Infelizmente quem tem recursos financeiros conseguem melhores sentenças , o que lamentavelmente cada dia compromete mais o nosso judiciário.
Lamentavelmente já naquela época quando o nosso eminente juristas Rui Barbos proferiu esta frase já convivia com este pesadelo , imagine hoje. continuar lendo

Doutores... Para os distratos anteriores à nova lei, qual será a porcentagem permitida pela incorporadora? Quando o consumidor der causa. continuar lendo

Conforme art. 67-A da da Lei 4561/64, introduzido pela Lei 13786/18, a multa convencional é limitada a 25 % ou até 50 % caso a construtora seja submetida ao regime do patrimônio de afetação, contudo, pode o juiz reduzir proporcionalmente a multa, e ainda, com alguns precedentes, reduzindo equitativamente os valores a 10%, devido ao adimplemento substancial do contrato. continuar lendo

Já nos contratos anteriores a nova lei 13.786 que é de dezembro de 2018, a nulidade de previsões acima de 10%, como abordado no artigo, parece ser a tendência da jurisprudência. continuar lendo

Atuo muito na área, a jurisprudência dominante é a de retenção até 25% das parcelas pagas. Foi essa base usada na criação da Lei do Distrato. continuar lendo

Ótima observação Randal
Já vimos algumas decisões com 25%, mas sempre briguei pra redução aos 10%. Devido aos valores dos contratos serem geralmente altos, 1/4 do valor de multa sempre me pareceu excessivo. Ainda mais porqur as rescisões geralmente têm motivações econômicas alheias à vontade do consumidor, como perda de emprego, redução drástica de renda, etc...
Agora, mesmo com porcentagem máxima definida por lei em 25% e 50%, ainda nos parece injusto e só se aplicaria a casos extremos , vamos aguardar pra ver como a jurisprudência vai interpretar a nova limitação legal continuar lendo

Agradeço a todos pelos esclarecimentos. continuar lendo

Algumas imobiliárias estão retendo devolvendo apenas 30% do valor pago pelo consumidor e cobrando multa de 10%, bem com valor referente ao usufruto. Isso é permitido? continuar lendo

Estou com um cliente que resta com um problemão junto a uma construtora (distrato de promessa de compra e venda) e este artigo vai ajudar-me bastante. Farei a peça amanhã ou sexta, se a agenda permitir. Rsrsrsrs
Obrigada pelo excelente texto aqui disponibilizado. continuar lendo

Vejo prejudicada a análise em razão da recente lei n. 13.786/18, publicada no DOU em 28/12/2018, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, regulamentando o chamado “distrato imobiliário”. continuar lendo