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Zoboli & Zuza Advogados Associados
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Comentário · há 3 meses
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Comentário · há 5 meses
Primeiramente o artigo foi escrito quanto as cláusulas mais comuns, por isso não incorporamos as atualizações da Lei 13.786 de dezembro de 2018, uma vez que poucas análises de contratos com a nova lei ocorrem no momento.
Contudo, como com o passar do tempo os casos onde a nova lei serão regra, vamos atualizar o artigo com as seguintes informações da lei.
A lei no seu artigo 32-A, inciso II, repete a regra tratada no artigo que a multa por distrato não pode ser maior que 10% do contrato.

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
(...)
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

O art. 32-A, II é a hipótese mais comum de distrato, onde o comprador paga algumas parcelas, mas não consegue quitar totalmente o financiamento, o que impossibilita a aquisição do imóvel frente a construtora. O artigo consagra a jurisprudência anterior, citada no nosso artigo jurídico, e limita a multa do distrato a 10% do valor do contrato.

Já o mencionado art. 67-A, trata de hipótese de inadimplemento absoluto, ou seja, o comprador compra o imóvel, mas não paga sequer a primeira parcela, geralmente paga só uma valor de entrada.

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
(...)
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
(...)
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

Esse artigo sim é novidade, e traz uma pena maior ao comprador que é absolutamente inadimplente, pois este estarei na visão do legislador, querendo especular com o referido imóvel.

Feitas as referidas observações. Não seria necessário modificar o artigo, pois a hipótese mais comum continua sendo a nulidade de cláusulas penais, com valor acima de 10% do valor do contrato.
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